Abogada de desahucios por impago de renta en Gran Canaria

Su inquilino no paga el alquiler: qué hacer y en qué orden

La tentación es resolverlo por la vía rápida, y es justo la que no debe tomar: si el inquilino no entrega la vivienda voluntariamente, recuperar la posesión exige una resolución judicial. Cambiar la cerradura, cortar los suministros o presionar al inquilino son vías de hecho que pueden generarle responsabilidad, incluso penal, y debilitan su posición en el juzgado.

El orden correcto empieza antes de la demanda. Esto es de lo que me ocupo:

• Requerimientos fehacientes de pago por burofax, con las cantidades desglosadas y una reclamación de pago inequívoca.
• Negociación previa y medios adecuados de solución de controversias (MASC) cuando la ley exige intentarlos antes de demandar.
• Demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas.
• Reclamación acumulada de las rentas y cantidades adeudadas.
• Desahucio por precario y casos de ocupación ilegal de inmuebles.
• Redacción y revisión de contratos de arrendamiento, y ejecución de la sentencia si la deuda persiste.

El burofax previo y la enervación: por qué el primer paso decide el resto

El requerimiento previo no es cortesía: lo condiciona todo, por una figura llamada enervación. La enervación permite al arrendatario terminar el procedimiento pagando o consignando todo lo debido —lo reclamado en la demanda y lo vencido hasta ese momento— dentro del plazo que le concede el juzgado al requerirle, de modo que el desahucio decae aunque la demanda estuviera bien planteada (artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Tiene límites: no cabe si ya enervó en una ocasión anterior, ni si el arrendador le requirió el pago de forma fehaciente con la antelación que fija la ley y aun así no pagó.

Un burofax bien hecho y enviado a tiempo reduce el riesgo de que el procedimiento termine por enervación. Debe poder acreditarse su contenido y su recepción, y debe recoger:

• El contrato de arrendamiento y las partes, identificados sin ambigüedad.
• Las mensualidades y cantidades asimiladas adeudadas, desglosadas una a una, con su total.
• La forma y el plazo de pago: cuenta de abono y referencia.
• La advertencia de que, de no atenderse, se ejercitarán las acciones legales que correspondan.

La demanda de desahucio y la reclamación de las rentas impagadas

Si el requerimiento no da resultado, el paso siguiente es la demanda. El desahucio por falta de pago se tramita por el cauce del juicio verbal (artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y la ley permite acumular en esa misma demanda la reclamación de las rentas y cantidades debidas, sin abrir después un segundo procedimiento para cobrar.

Lo que se llama «desahucio exprés» no es un procedimiento aparte: es el nombre coloquial de la tramitación agilizada de ese juicio verbal, en la que la resolución que admite la demanda ya requiere al inquilino para que pague, se oponga o desaloje. Ágil por diseño no quiere decir con plazo garantizado.

La ley exige además, en determinados asuntos civiles, acreditar un intento previo de acuerdo mediante los medios adecuados de solución de controversias (Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia). Si su caso está entre ellos se lo indicaré desde el principio, porque condiciona el calendario.

Precario y ocupación ilegal: lo que se llama «okupas» no es un impago

Son dos situaciones que suelen meterse en el mismo saco. El desahucio por impago se dirige contra quien tiene contrato y ha dejado de pagar la renta; el desahucio por precario, contra quien ocupa el inmueble sin título y sin pagar nada, como el familiar al que se cedió la vivienda «mientras tanto». Son acciones distintas, con prueba distinta.

La ocupación por quien entró sin consentimiento —lo que coloquialmente se llama «okupas»— tiene cauces propios para recuperar la posesión y, según los hechos, posible vía penal. Lo primero es calificar bien la situación: quién entró, cuándo y qué puede acreditarse.

Contratos de arrendamiento: el mejor desahucio es el que no hace falta

Un contrato descargado de internet o copiado de un modelo antiguo puede complicar la reclamación cuando llega el impago. La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), se ha reformado varias veces, y un contrato desajustado genera dudas donde peor vienen: duración, fianza, cantidades asimiladas a la renta o causas de resolución. Redacto y reviso contratos de alquiler de vivienda y de local, y también el que usted ya firmó, antes de reclamar.

§ Documentación para empezar

Qué conviene reunir

No hace falta tenerlo todo para consultar. Con lo que tenga a mano puedo orientarle, y le indicaré qué falta y cómo pedirlo.

• Contrato de arrendamiento firmado

  Con sus anexos, prórrogas y cualquier documento posterior que modificara lo pactado.

• Justificantes de los pagos y de los impagos

  Extractos o recibos que acrediten qué se cobró, cuándo y qué dejó de cobrarse.

• Liquidación de la deuda mes a mes

  Mensualidades y cantidades pendientes. Si no la tiene hecha, la preparo yo.

• Comunicaciones con el inquilino

  Burofax, cartas, correos y mensajes, con los intentos de acuerdo y sus respuestas.

• Título de propiedad y garantías

  Escritura o nota simple del inmueble, fianza depositada y avales o seguros pactados.

• Datos del inquilino y del avalista

  Nombre, DNI y último domicilio conocido de quien firmó el contrato y, si lo hay, de quien lo avaló.

§ Cómo se desarrolla

El proceso, paso a paso

1. 01

   Primera consulta y revisión del contrato

   Estudio contrato, pagos y comunicaciones, y le digo qué acción procede y qué puede reclamarse. Es una consulta profesional con honorarios.

2. 02

   Presupuesto por escrito

   Antes de iniciar nada recibe el alcance del encargo, su coste y los gastos previsibles del procedimiento.

3. 03

   Requerimiento fehaciente de pago

   Redacto y envío el burofax con la deuda desglosada. A veces se resuelve aquí; cuando no, deja preparada la demanda.

4. 04

   Negociación o MASC cuando procede

   Se intenta la salida pactada y, si la ley exige acreditar un intento previo de acuerdo, se cumple dejando constancia.

5. 05

   Demanda y, si procede, ejecución

   Demanda de desahucio con la reclamación acumulada de rentas, representación en el procedimiento y, si la deuda persiste, ejecución de la sentencia.

§ Preguntas frecuentes